Арендная плата в торговых центрах упадет до 25% или как вдохнуть жизнь в угасающий оффлайн?


Торговые центры вновь открыли свои двери, и представляется маловероятным повторное их закрытие, что позволяет количественно и качественно оценить воздействие пандемии. Хотя арендаторы по договору обязаны платить арендную плату, многие торговые центры договорились о частичном снижении или отсрочке арендной платы, чтобы сохранить заполняемость. Уже сейчас ясно, что по итогам пандемии падение арендной платы в 2020 году составит от -15% до -25%.

В среднесрочной и долгосрочной перспективе вирус вызывает ускорение роста электронной коммерции и, следовательно, падение доходности торговых центров. Так уж случилось, что во время изоляции онлайн-канал стал единственным каналом для доступа к продукции, что позволило огромной массе потребителей ознакомиться с онлайн средой, пощупать маркетплейсы и получить навыки онлайн шопинга. Сейчас на электронную коммерцию приходится 14% розничных продаж по всему миру и, по оценкам, эта цифра достигнет 22% к 2023 году. 

В США и Европейском Союзе уже сейчас происходят закрытия торговых центров, снижение оценки активов и даже банкротство некоторых операторов торговых центров и оффлайн ритейлеров, усугубляемое большим переизбытком торговых площадей (США 1 602 кв.м / 1 000 чел. против России 127 кв.м. / 1000 чел.). 

Но при этом, рост онлайн торговли приводит к небывалому росту спроса на логистические активы и складские комплексы. Спрос на склады усиливается одновременно с увеличением количества заболевших covid-19. Пандемия только ускоряет рост электронной коммерции более чем на 5% в год. Кроме того, в условиях продолжающейся глобализации ожидается, что международная торговля будет продолжать расти со скоростью +3,6% в год в период по 2024 год. Еще одной привлекательной стороной складских активов является ее высокая способность к увеличению арендной платы. Это связано с тем, что аренда объектов составляет всего 5% общих затрат логистических компаний, поэтому повышение арендной платы на 20% будет представлять собой увеличение общих затрат этих компаний всего на 1,0%. То есть предпринимательская деятельность относительно мало чувствительна к цене складских и логичтических активов.

Наиболее востребованными и наименее предлагаемые в настоящее время являются большие объекты площадью более 20 000 м2, кроме того, сокращающиеся сроки доставки повышают интерес логистических компаний к логистическим активам “последней мили”, с меньшей площадью, но расположенными как можно ближе к центру городов. Этой тенденцией могут и должны воспользоваться торговые центры, перепрофилируясь в логистические комплексы, обслуживающие онлайн доставку и обеспечивающие замыкание цепочки онлайн-магазин - потребитель.